Quanto pagar em um imóvel para revender: oferta máxima e a regra dos 70%

Quanto devo pagar em um imóvel para fazer flipping?

A resposta curta: o máximo que ainda garante a sua margem depois de todos os custos. Esse número tem nome — oferta máxima. Pagar acima dele é onde a maioria dos flippers perde dinheiro, porque no house flipping o lucro se faz na compra, não na venda.

A regra dos 70%

O atalho mais conhecido é a regra dos 70%: não pague mais que 70% do valor de venda pós-reforma (o "valor de mercado do imóvel pronto"), menos o custo da reforma. Exemplo: se o imóvel reformado vale R$ 700 mil e a reforma custa R$ 80 mil, o teto seria (0,70 × 700.000) − 80.000 = R$ 410 mil.

É uma regra de bolso útil para uma primeira triagem — mas ela ignora o imposto brasileiro, o ITBI do seu município e a comissão de venda. No Brasil, uma conta precisa vai além dos 70%.

O cálculo da oferta máxima (versão completa)

A oferta máxima real parte do valor de venda pós-reforma e desconta, de trás para frente: comissão de venda, imposto sobre o ganho de capital, reforma, ITBI, cartório, custos de manutenção durante a obra e a sua margem mínima desejada. O que sobra é o máximo que você pode pagar.

Fazer essa conta na mão a cada custo novo é onde o flipper erra — foi exatamente por isso que criamos o Flipou: você informa o preço pedido, o valor de venda estimado e a reforma, e ele devolve a oferta máxima já líquida de imposto (com o comparativo entre pessoa física e PJ), além de mostrar em que ponto o negócio deixa de valer a pena.

O valor de venda pós-reforma (ARV) é o número mais perigoso

Toda a conta depende de quanto o imóvel valerá pronto. Se você superestima esse número, sua oferta máxima sai inflada e você paga caro. Baseie-o em comparáveis reais — imóveis reformados semelhantes vendidos na mesma região — e, de preferência, trabalhe com uma faixa, não um número único.