Impostos no house flipping: ganho de capital, ITBI e pessoa física ou PJ

Quais impostos incidem no house flipping?

Basicamente dois momentos: na compra, o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que varia por município e costuma ficar entre 2% e 3% do valor, mais custos de cartório e registro; e na venda, o imposto sobre o ganho de capital, que na pessoa física é de 15% sobre o lucro (com alíquotas maiores para ganhos acima de R$ 5 milhões).

O que reduz a base do imposto

Na pessoa física, você pode somar ao custo de aquisição as benfeitorias (a reforma), desde que comprovadas com nota fiscal, além do ITBI e da comissão paga. Ou seja: guardar todas as notas fiscais da reforma reduz diretamente o imposto que você paga. Sem nota, a Receita considera que seu lucro foi maior — e você paga mais.

Pessoa física ou PJ: o que compensa?

Para uma operação ocasional, a pessoa física costuma sair mais barata, porque o imposto de 15% incide só sobre o lucro. Já quem faz isso de forma recorrente pode ser enquadrado pela Receita como pessoa jurídica por habitualidade — e aí a tributação passa a incidir sobre o faturamento (no Lucro Presumido, algo em torno de 6%). Não existe resposta única: depende do volume, da margem e da frequência.

Comparar os dois regimes a cada operação é trabalhoso — e é uma das contas que o Flipou faz automaticamente, mostrando lado a lado o imposto na pessoa física e na PJ para cada imóvel, para você decidir com número na mão. Ainda assim, a estruturação tributária deve sempre ser validada com um contador.

A isenção dos 180 dias existe, mas tem regras

A lei permite isenção do imposto sobre ganho de capital se você usar o valor da venda para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias. Mas o benefício só vale uma vez a cada 5 anos, exige reinvestir o valor integral e não cobre reforma nem terreno — ou seja, para quem gira capital com frequência, ela é limitada.