Quanto dá para ganhar com house flipping no Brasil?

Qual o retorno médio do house flipping?

As estimativas de mercado apontam um retorno líquido entre 15% e 20% por operação, já descontados reforma, impostos e taxas — e alguns especialistas falam em valorização de 40% a 50% no valor do imóvel em projetos muito bem comprados. Mas atenção: retorno líquido e valorização são coisas diferentes, e é o líquido que entra no seu bolso.

O que come o seu lucro

Muita gente calcula errado achando que o lucro é "venda menos compra menos reforma". Não é. Entre os custos que corroem a margem estão:

• ITBI e cartório na compra (algo em torno de 3% a 4% do valor);
• Comissão de venda (5% a 6%, se usar imobiliária);
• Imposto sobre o ganho de capital (15% sobre o lucro, na pessoa física);
• IPTU, condomínio e contas enquanto o imóvel está parado;
• O custo do tempo — capital preso é retorno que você não está tendo em outro lugar.

Um exemplo simplificado

Comprou por R$ 450 mil, gastou R$ 40 mil de ITBI/cartório/reforma somados e vendeu por R$ 640 mil. Parece R$ 150 mil de lucro. Mas tirando comissão (~R$ 38 mil) e imposto (~R$ 16 mil), o líquido cai para a casa dos R$ 90 mil — um retorno saudável, mas bem menor que a conta ingênua sugeria.

O tempo é o principal inimigo

Quanto mais a obra e a venda demoram, mais custos de manutenção e de oportunidade se acumulam. O prazo ideal costuma ser de 3 a 6 meses. Um deal bom em 3 meses pode virar prejuízo em 12.